Irene González Monge, Primera vicepresidenta, Departamento de Producción, Popular Mortgage
Usted acaba de tomar una de las decisiones más importantes de su vida si decidió comprar una casa o realizar cambios a la actual mediante un financiamiento. Sea que va a comprar por primera vez, o que piense refinanciar para mejoras, es una sabia decisión pues es una forma de invertir en su futuro y el de los suyos. Una vez que tomamos la decisión, podemos pensar que el préstamo hipotecario funciona igual que cualquier otra solicitud de crédito, pero, por el tipo de transacción y los procesos que lo regulan, este proceso puede tomar más tiempo que otros préstamos.
A continuación, explicamos algunos de estos procesos para que pueda clarificar sus dudas y sentirse confiado mientras gestiona la transacción.
El trámite del préstamo hipotecario es el más complejo de todos los productos de consumo, y se divide en dos partes las cuales se trabajan paralelas: el proceso del cliente y el proceso de la propiedad sujeto.
El proceso del cliente
El proceso del cliente, significa evaluar la parte de crédito en la solicitud de un préstamo hipotecario. Esto conlleva la recopilación de todos los documentos necesarios de parte del cliente para evaluar riesgo y poder documentar su capacidad de repago. Se validan los ingresos, los activos, la procedencia de los fondos para la transacción y el perfil crediticio del cliente. Existen inversionistas que están dispuestos a ofrecer variadas alternativas de financiamiento conocidas como “productos hipotecarios”. Estos establecen guías y políticas, unas más estrictas que otras, para calificar y es la institución bancaria la que le orienta y valida su elegibilidad para estos productos.
El proceso de la propiedad
El proceso de la propiedad consiste en recopilar la información y documentos necesarios para que la propiedad objeto del financiamiento sea válida para respaldar y formalizar el préstamo. Aunque la solicitud se genera a través de un banco hipotecario, este proceso se tramita a través de terceros, como por ejemplo, agencias gubernamentales o proveedores expertos en servicios especializados. Estos procesos incluyen: la tasación, estudio de título, balances de cancelación, plano de mesura, certificación del CRIM, pólizas de siniestro, certificación de zona inundable y certificado de elevación (si aplica).
Tiempo de procesamiento
Antes del 2009, el tiempo promedio para cerrar un préstamo hipotecario era de 21 a 30 a días. A partir de julio del 2009 el tiempo promedio ha aumentado a ser entre 30 a 45 días. Esto se debe principalmente a:
Nuevos requisitos en Divulgaciones. No se comienza con el proceso de validar la información, tanto del cliente como de la propiedad, hasta que el cliente recibe las divulgaciones iniciales. En la mayoría de los casos, estas se envían por correo, lo que requiere esperar tres días a partir de la fecha de envío. Una vez transcurren los tres días, se cobra una cuota inicial que será utilizada para cubrir los costos de los proveedores que validarán la información de la propiedad y se envía el expediente del préstamo a la unidad donde se ordenan los servicios. Como consecuencia de este requisito, hay un incremento de cinco días en el procesamiento del préstamo.
Nuevos requisitos en la Tasación. El proceso de realizar una tasación hoy día es más complejo y requiere más análisis de parte del tasador. Regulaciones adicionales, y mucho más estrictas, entraron en vigor como consecuencia del Home Valuation Code (HVC). Ésta impone más requisitos a los tasadores y más restricciones a los Bancos en el manejo de las tasaciones. También, hay que tomar en cuenta cuando las propiedades tasan por debajo de lo esperado y los clientes solicitan reconsideración del valor. Cuando dicha reconsideración no es factible, entonces el personal del Banco tiene que renegociar con el cliente, el producto y la oferta, lo que ocasiona demora adicional en la aprobación y cierre del préstamo. Igualmente, HVC requiere que el cliente reciba la tasación, al menos tres días antes del cierre. El aumento en los días de procesamiento, como consecuencia de esta parte del proceso, fluctúa entre 8 a 12 días adicionales.
Nuevas regulaciones. Además del HCV, el Mortgage Disclosure Act Improvement (MDIA) es otra nueva regulación que requiere que todo cambio en el APR, por más de 1/8 (hacia arriba o abajo) se le re-divulgue al cliente. En este caso, al igual que con la divulgación inicial, se requiere esperar tres días, a partir del recibo por parte del cliente, para poder cerrar el préstamo. Si la re-divulgación se hace por correo, la regulación establece que se asume el cliente la recibió tres días a partir de la fecha de envío, pero se suman tres días adicionales por lo que en estos casos hay que esperar seis días. Los cambios de APR ocurren cuando se-renegocia la oferta por cambio de producto, cambio de mercado o petición del cliente.
Programas de ayudas gubernamentales. El trámite para obtener las aprobaciones de estos programas como por ejemplo, el Impulso Económico y el Bono Mi Nuevo Hogar requiere que el préstamo se someta para aprobación del beneficio antes del cierre. Esto puede tomar entre tres a cinco días adicionales. En el caso de estos programas en específico, concluyen el 30 de junio por lo que, tomando en cuenta los días de procesamiento hay que radicar ahora.
Documentación. La rapidez con que el solicitante entregue los documentos requeridos es un factor determinante en los procesos de un préstamo hipotecario.
Otros. Situaciones legales que pueden surgir con las certificaciones del CRIM, o estudios de títulos también pueden dilatar el proceso.
Usted acaba de tomar una de las decisiones más importantes de su vida si decidió comprar una casa o realizar cambios a la actual mediante un financiamiento. Sea que va a comprar por primera vez, o que piense refinanciar para mejoras, es una sabia decisión pues es una forma de invertir en su futuro y el de los suyos. Una vez que tomamos la decisión, podemos pensar que el préstamo hipotecario funciona igual que cualquier otra solicitud de crédito, pero, por el tipo de transacción y los procesos que lo regulan, este proceso puede tomar más tiempo que otros préstamos.
A continuación, explicamos algunos de estos procesos para que pueda clarificar sus dudas y sentirse confiado mientras gestiona la transacción.
El trámite del préstamo hipotecario es el más complejo de todos los productos de consumo, y se divide en dos partes las cuales se trabajan paralelas: el proceso del cliente y el proceso de la propiedad sujeto.
El proceso del cliente
El proceso del cliente, significa evaluar la parte de crédito en la solicitud de un préstamo hipotecario. Esto conlleva la recopilación de todos los documentos necesarios de parte del cliente para evaluar riesgo y poder documentar su capacidad de repago. Se validan los ingresos, los activos, la procedencia de los fondos para la transacción y el perfil crediticio del cliente. Existen inversionistas que están dispuestos a ofrecer variadas alternativas de financiamiento conocidas como “productos hipotecarios”. Estos establecen guías y políticas, unas más estrictas que otras, para calificar y es la institución bancaria la que le orienta y valida su elegibilidad para estos productos.
El proceso de la propiedad
El proceso de la propiedad consiste en recopilar la información y documentos necesarios para que la propiedad objeto del financiamiento sea válida para respaldar y formalizar el préstamo. Aunque la solicitud se genera a través de un banco hipotecario, este proceso se tramita a través de terceros, como por ejemplo, agencias gubernamentales o proveedores expertos en servicios especializados. Estos procesos incluyen: la tasación, estudio de título, balances de cancelación, plano de mesura, certificación del CRIM, pólizas de siniestro, certificación de zona inundable y certificado de elevación (si aplica).
Tiempo de procesamiento
Antes del 2009, el tiempo promedio para cerrar un préstamo hipotecario era de 21 a 30 a días. A partir de julio del 2009 el tiempo promedio ha aumentado a ser entre 30 a 45 días. Esto se debe principalmente a:
Nuevos requisitos en Divulgaciones. No se comienza con el proceso de validar la información, tanto del cliente como de la propiedad, hasta que el cliente recibe las divulgaciones iniciales. En la mayoría de los casos, estas se envían por correo, lo que requiere esperar tres días a partir de la fecha de envío. Una vez transcurren los tres días, se cobra una cuota inicial que será utilizada para cubrir los costos de los proveedores que validarán la información de la propiedad y se envía el expediente del préstamo a la unidad donde se ordenan los servicios. Como consecuencia de este requisito, hay un incremento de cinco días en el procesamiento del préstamo.
Nuevos requisitos en la Tasación. El proceso de realizar una tasación hoy día es más complejo y requiere más análisis de parte del tasador. Regulaciones adicionales, y mucho más estrictas, entraron en vigor como consecuencia del Home Valuation Code (HVC). Ésta impone más requisitos a los tasadores y más restricciones a los Bancos en el manejo de las tasaciones. También, hay que tomar en cuenta cuando las propiedades tasan por debajo de lo esperado y los clientes solicitan reconsideración del valor. Cuando dicha reconsideración no es factible, entonces el personal del Banco tiene que renegociar con el cliente, el producto y la oferta, lo que ocasiona demora adicional en la aprobación y cierre del préstamo. Igualmente, HVC requiere que el cliente reciba la tasación, al menos tres días antes del cierre. El aumento en los días de procesamiento, como consecuencia de esta parte del proceso, fluctúa entre 8 a 12 días adicionales.
Nuevas regulaciones. Además del HCV, el Mortgage Disclosure Act Improvement (MDIA) es otra nueva regulación que requiere que todo cambio en el APR, por más de 1/8 (hacia arriba o abajo) se le re-divulgue al cliente. En este caso, al igual que con la divulgación inicial, se requiere esperar tres días, a partir del recibo por parte del cliente, para poder cerrar el préstamo. Si la re-divulgación se hace por correo, la regulación establece que se asume el cliente la recibió tres días a partir de la fecha de envío, pero se suman tres días adicionales por lo que en estos casos hay que esperar seis días. Los cambios de APR ocurren cuando se-renegocia la oferta por cambio de producto, cambio de mercado o petición del cliente.
Programas de ayudas gubernamentales. El trámite para obtener las aprobaciones de estos programas como por ejemplo, el Impulso Económico y el Bono Mi Nuevo Hogar requiere que el préstamo se someta para aprobación del beneficio antes del cierre. Esto puede tomar entre tres a cinco días adicionales. En el caso de estos programas en específico, concluyen el 30 de junio por lo que, tomando en cuenta los días de procesamiento hay que radicar ahora.
Documentación. La rapidez con que el solicitante entregue los documentos requeridos es un factor determinante en los procesos de un préstamo hipotecario.
Otros. Situaciones legales que pueden surgir con las certificaciones del CRIM, o estudios de títulos también pueden dilatar el proceso.
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